加州外国人贷款：没有社安号也能买房

什么算“外国人”借款人？

贷款机构说的“外国人”（Foreign National），一般指不是美国公民、也不是绿卡持有人，通常住在美国以外的人——比如在尔湾买度假房、在孩子读书的加州大学附近买房，或者买出租房的海外买家。

如果您持签证住在美国，“非永久居民”方案可能更合适；如果您住在美国、用 ITIN（个人报税识别号）报税，还可以考虑 ITIN 贷款。出价之前，我们先帮您弄清楚自己属于哪一类。

外国人贷款一般怎么做

• 信用：用海外信用报告、银行推荐信等替代美国信用分数。
• 收入：部分方案可以用海外收入证明；如果是出租房，很多贷款机构直接看房子的租金（见 DSCR 贷款）。
• 资金：首付和过户费用一般要在过户前转进美国银行账户，并能说明钱的来源。
• 首付和储备金：首付通常比美国本地借款人高，过户后还要留一些储备金。
• 房屋类型：独立屋、公寓、联排别墅、2–4 单元都可以；可以买房、重贷，部分方案可以套现。

资金转账要提早规划

海外买家最常见的耽误就是资金到位。转账要尽早开始，每一笔电汇确认和对账单都要留好，不要通过第三方代转。有些国家对个人每年能汇出的外汇额度有限制，所以要提前安排好时间。贷款机构会要求您说明资金来源，清楚完整的资金记录非常重要。

需要准备的文件

• 有效护照（如果方案要求，还需要签证）
• 海外住址证明
• 国内和美国账户的银行对账单
• 首付资金来源的证明文件
• 收入证明；如果是出租房，提供预计租金
• 进入 escrow 之后的购房合同

非英文文件可能需要有资质的翻译。在美国买房、持有房产，出租或以后卖房时也可能涉及税务问题，建议提前咨询熟悉海外买家的税务专业人士。

宝藏贷款怎么帮您

我们用中文把美国买房、贷款的每一步讲清楚，对比 100 多家贷款机构的外国人贷款和 ITIN 贷款方案，并和您的房产经纪、escrow、产权公司配合。很多文件可以电子签名，人在海外也能比较顺利地完成过户。我们的办公室在尔湾，服务全加州的买家。