加州 DSCR 投资房贷款

什么是 DSCR 贷款？

DSCR 是“偿债覆盖率”（Debt Service Coverage Ratio）的缩写。贷款机构不看您个人赚多少钱，而是用房子每月的租金，除以这套房每月的住房支出——本金、利息、地税、保险和 HOA 管理费（业内常叫 PITIA）。比值等于 1.0，说明租金刚好够付；大于 1.0，说明房子有正现金流。

因为是用房子自己的数字来申请，DSCR 贷款特别适合自雇做生意的投资人、手上有好几套出租房的房东，以及报税时合法抵扣多、账面收入偏低的买家。

哪些人适合 DSCR 贷款

• 想继续买房的投资人——传统贷款对名下有贷款的房产数量有上限，DSCR 方案就是为扩大房产组合设计的。
• 自雇人士和企业主——报税收入低于实际现金流的。
• 想用公司（LLC）名义持有房产的买家——出于风险隔离或资产规划考虑。
• 做短租的房东——部分方案接受 Airbnb/VRBO 的订房记录或市场数据。
• 海外投资人——不少 DSCR 方案也接受没有美国收入的借款人（见外国人贷款）。

贷款机构一般会看什么

• DSCR 比值本身。很多方案要求 1.0 以上，也有方案接受低于 1.0，但条件会更严。
• 信用分数。各家最低要求不同，分数越高价格越好。
• 首付或房屋净值。比买自住房需要投入更多。
• 储备金。一般要求过户后账上还留有几个月的月供。
• 租金证明。现有租约、估价师出具的市场租金表，或短租的历史记录。
• 房子本身。类型、房况、地段，以及是否可以直接出租。

DSCR 贷款属于商业用途贷款，只能用于投资房，不能用来买自己住的房子。

利率、提前还款罚金和贷款结构

DSCR 属于非传统（Non-QM）贷款，利率一般比传统投资房贷款高一些，换来的是申请快、手续简单、可以继续扩张。影响价格和月供的几个关键点：

• 提前还款罚金（Prepayment Penalty）。很多 DSCR 贷款前几年有罚金；想缩短或不要罚金，通常可以，但利率会有所不同。
• 固定或浮动利率。两种都常见，部分方案还可以只付利息。
• 用途。可以买房、降息重贷，也可以套现重贷，把净值拿出来买下一套。

每家贷款机构对这些取舍的定价都不一样，同一个情况多比几家，差别往往不小。

宝藏贷款怎么帮您

我们是位于加州尔湾的贷款经纪，可以对接 100 多家批发贷款机构和投资机构。做 DSCR 贷款时，我们会：

1. 了解房子、预计租金和您的目标（现金流、套现、是否用 LLC）。
2. 算好 DSCR，用同一个情况在多家贷款机构比价——利率、点数、罚金选项一起比。
3. 安排带市场租金表的估价，处理贷款机构的补件条件。
4. 和 escrow、产权公司配合，一直跟到过户。

我们服务全加州的投资人——尔湾、橙县、洛杉矶、圣盖博谷、内陆帝国等地，中英文都可以。